Echtscheiding en de koopwoning: de opties

Echtscheiding en koopwoning, veel mensen die gaan scheiden zitten met hun koopwoning in de maag. Vaak spelen er vragen zoals; wil ik er wel blijven wonen of niet? En als je dat al wilt, kan dat dan ook? of moet de woning worden verkocht? Zijn er nog andere mogelijkheden? Met andere woorden de koopwoning levert vaak stress op bij een scheiding.

In deze blog zetten we 3  scenario’s op een rij, waarbij we er vanuit gaan dat jullie in gemeenschap van goederen zijn gehuwd.

1: Één van jullie beiden wil blijven wonen in de koopwoning.

In dat geval zal de ander ontslagen moeten worden uit zijn hoofdelijke aansprakelijkheid ten opzichte van de hypotheekvertrekker. Degene die in de koopwoning blijft wonen zal dan veelal een nieuwe hypotheek op zijn of haar naam moeten afsluiten. Ook moet diegene weer alleen juridisch eigenaar worden van de koopwoning en is een gang noodzakelijk naar de notaris. Indien er sprake is van een overwaarde is deze keuze vaak makkelijker voor alle betrokkenen dan bij een onderwaarde. In het geval van een overwaarde wordt deze overwaarde (meestal) gelijk verdeeld tussen jullie. Degene die in de koopwoning blijft wonen financiert dit gedeelte overigens meestal mee in de nieuwe hypotheek. Bij een onderwaarde is degene die de koopwoning verlaat tevens verantwoordelijk voor de helft van deze onderwaarde, en zal dus deze helft van de onderwaarde moeten vergoeden aan degene die blijft wonen. Dit gesprek verloopt vaak een stuk stroever, echter tijdens de mediation blijkt vaak dat er uiteindelijk goede en op maat gemaakte afspraken over gemaakt kunnen worden. Alle afspraken die jullie willen maken hierover nemen we op in jullie echtscheidingsconvenant.

2: De koopwoning wordt verkocht.

In deze situatie hebben jullie besloten de koopwoning te verkopen omdat (één van) jullie beiden geen mogelijkheid heeft om de echtelijke woning over te nemen of deze niet over wil nemen. Er wordt meestal gezamenlijk een NVM makelaar aangewezen, om de koopwoning daadwerkelijk in de verkoop te plaatsen. Jullie kunnen in onderling overleg  dan de benodigde afspraken maken met de makelaar en de vraag- en de laatprijs met elkaar afstemmen. Het is wel raadzaam om een minimale verkoopprijs of een minimaal percentage van de vraagprijs als minimum verkoopprijs op te nemen in het convenant, voor het geval jullie het later niet eens mochten worden over de uiteindelijke verkoopprijs van jullie koopwoning. Neem je geen minimale verkoopprijs of percentage op dat kan de verkoop van jullie huis wel eens ongewild (veel) langer gaan duren, daar degene die nog in de koopwoning woont in sommige gevallen minder belang heeft bij een snelle verkoop. Indien het maken van onderlinge afspraken lastig of niet mogelijk is kunnen deze afspraken ook opgenomen worden in het convenant. Indien één van beiden de koopwoning reeds verlaten heeft of gaat verlaten terwijl de koopwoning nog niet is verkocht is het verstandig afspraken op te nemen in het echtscheidingsconvenant over de verdeling van de vaste en variabele lasten verbonden aan de koopwoning, tot aan het moment van levering na verkoop.

Overwaarde?

Stel dat jullie een koopwoning hebben met een waarde van € 200.000,00. De op de koopwoning rustende hypotheek is € 150.000,00. In dat geval hebben jullie een overwaarde van € 50.000,00 waarbij ieder recht heeft op de helft. Afhankelijk van het type hypotheek is er vaak sprake van een opgebouwde waarde in de spaarhypotheek of een belegging en/of levensverzekering gekoppeld aan de hypotheek. Stel dat deze opgebouwde waarde € 10.000,00 is dan wordt de totale overwaarde € 60.000,00.  Wel moeten hier nog de verkoopkosten zoals de makelaarskosten van betaald worden natuurlijk. In dit geval wordt de volledige hypotheek afgelost, de kosten van de makelaar voldaan en kunnen jullie het surplus 50/50 verdelen.

Onderwaarde?

Stel we hebben dezelfde situatie als hiervoor omschreven, echter in dit geval is de hoogte van de hypotheek € 230.000,00. In dat scenario hebben jullie een onderwaarde van € 30.000,00. De opgebouwde waarde in de spaarhypotheek, belegging en/of levensverzekering wordt daarop nog in mindering gebracht. De uiteindelijke onderwaarde is dan € 20.000,00 en daar komen de kosten van de makelaar nog bij. In dit scenario hebben jullie na verkoop van jullie koopwoning ieder een schuld van € 10.000 + de helft van de makelaarskosten.

Belangrijk: Afhankelijk van jullie situatie en de keuzes die jullie willen maken is het verstandig een en ander goed vast te leggen in het echtscheidingsconvenant om latere discussie te voorkomen.

3: De koopwoning blijft (tijdelijk) onverdeeld.

Één van jullie al dan niet tijdelijk wonen in de koopwoning zonder dat diegene de woning overneemt van de ander. In dit scenario blijven jullie beiden eigenaar van de koopwoning en blijven jullie ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele hypotheekschuld. Vaak is dit een keuze vanuit een huidige onderwaarde waarvan verwacht wordt dat de waarde van de woning binnen een bepaalde periode zal toenemen, en de onderwaarde verdwijnt. Ook vanuit sympathie wordt wel eens gekozen voor het onverdeeld laten van de woning. Op deze wijze kan er bijvoorbeeld gezocht worden naar een huurwoning. Daar echtscheiding geen urgentie meer geeft bij het huren van een woning in de sociale sector.  Veelal beseft men echter niet welke consequenties eraan kunnen kleven.

Stel je kiest hiervoor, hoe gaan jullie dan om met de volgende aandachtspunten:

– Wie betaalt de vaste en variabele lasten verbonden aan de koopwoning?

– Hoe om te gaan met de fiscale regelgeving omtrent hypotheekrente aftrek?

– Hoe gaan jullie om met de kosten van onderhoud aan de koopwoning?

– Wie zorgt ervoor dat jullie koopwoning er representatief uit blijft zien, en wat indien dit niet gebeurt?

– Wat als jullie koopwoning daalt in waarde en er een onderwaarde ontstaat?

– Indien je er zelf niet woont en je wilt weer een andere woning kopen?, meestal krijg je geen    andere hypotheek meer.

– Wat als je ex-partner gaat samenwonen in de koopwoning waar jij nog voor de helft     eigenaar van bent?

– etc….

Indien jullie ervoor kiezen de eigen woning (tijdelijk) onverdeeld te laten, is het verstandig de afspraken in het echtscheidingsconvenant op te nemen. Verstandig is om in ieders geval een einddatum van de onverdeeldheid op te nemen.

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

CONTROLE * Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.