Echtscheiding en de koopwoning: de opties

Echtscheiding en koopwoning. Veel mensen die gaan scheiden zitten met hun koopwoning in de maag. Vaak spelen er vragen zoals; wil ik er blijven wonen of niet? En als je dat al wilt, kan dat dan ook? Of moet de woning in de verkoop? Zijn er nog andere mogelijkheden? Met andere woorden de woning levert vaak stress op bij een scheiding.

Echtscheiding en koopwoning;  3  scenario’s op een rij, waarbij gemeenschap van goedeen het uitgangspunt is.

Één van jullie beiden wil blijven wonen in de koopwoning.

In dat geval zal de ander ontslagen moeten worden uit zijn hoofdelijke aansprakelijkheid. Degene die in de woning blijft wonen zal dan veelal een nieuwe hypotheek moeten afsluiten. Ook moet diegene weer alleen juridisch eigenaar worden van de koopwoning. Een gang naar de notaris is noodzakelijk. Indien er sprake is van een overwaarde is deze keuze vaak makkelijker voor alle betrokkenen, dan bij een onderwaarde. In het geval van een overwaarde wordt deze overwaarde (meestal) gelijk verdeeld. Degene die in de koopwoning blijft wonen financiert dit gedeelte overigens meestal mee in de nieuwe hypotheek. Bij een onderwaarde is degene die de koopwoning verlaat tevens verantwoordelijk voor de helft van deze onderwaarde. En zal dus deze helft van de onderwaarde moeten vergoeden aan degene die blijft wonen. Dit gesprek verloopt vaak een stuk stroever. Echter tijdens de mediation blijkt vaak dat er goede en op maat gemaakte afspraken over gemaakt kunnen worden. Alle afspraken die jullie hierover willen maken nemen we op in jullie echtscheidingsconvenant.

Echtscheiding en koopwoning, de woning verkopen

Meestal wijzen jullie gezamenlijk een NVM makelaar aan. Jullie kunnen in onderling overleg de benodigde afspraken maken met de makelaar en de vraag- en de laatprijs afstemmen. Het is raadzaam om een minimale verkoopprijs of een percentage daarvan als minimum verkoopprijs op te nemen in het convenant. Voor het geval jullie het later niet eens mochten worden over de verkoopprijs. Doe je dit niet, dan kan de verkoop wel eens ongewild (veel) langer gaan duren. Degene die nog in de woning woont heeft soms minder belang bij een snelle verkoop. Belangrijk is deze afspraken op te nemen in het convenant. Indien één van beiden de woning reeds heeft verlaten of gaat verlaten, terwijl de woning nog niet is verkocht, is het verstandig afspraken op te nemen in het echtscheidingsconvenant over de verdeling van de vaste en variabele lasten van de woning. Tot het moment van levering na verkoop.

Overwaarde?

Stel dat jullie een woning hebben met een waarde van € 200.000,00. De op de woning rustende hypotheek is € 150.000,00. In dat geval hebben jullie een overwaarde van € 50.000,00 waarbij ieder recht heeft op de helft. Afhankelijk van het type hypotheek is er vaak sprake van een opgebouwde waarde in de spaarhypotheek of een belegging en/of levensverzekering gekoppeld aan de hypotheek. Stel dat deze opgebouwde waarde € 10.000,00 is dan wordt de totale overwaarde € 60.000,00.  Wel moeten hier nog de verkoopkosten zoals de makelaarskosten van betaald worden natuurlijk. In dit geval is de volledige hypotheek afgelost, de kosten van de makelaar voldaan en kunnen jullie het surplus 50/50 verdelen.

Onderwaarde?

Stel we hebben dezelfde situatie als hiervoor omschreven. Echter in dit geval is de hoogte van de hypotheek € 230.000,00. In dat scenario hebben jullie een onderwaarde van € 30.000,00. De opgebouwde waarde in de spaarhypotheek, belegging en/of levensverzekering wordt daarop nog in mindering gebracht. De uiteindelijke onderwaarde is dan € 20.000,00. Daar komen de kosten van de makelaar nog bij. In dit scenario hebben jullie na verkoop van jullie woning ieder een schuld van € 10.000 + de helft van de makelaarskosten.

Belangrijk: Afhankelijk van jullie situatie en de keuzes die jullie willen maken is het verstandig een en ander goed vast te leggen in het echtscheidingsconvenant.  Dit om latere discussie te voorkomen.

Echtscheiding en koopwoning, de woning blijft (tijdelijk) onverdeeld.

Één van jullie kan, al dan niet tijdelijk, wonen in de woning zonder dat diegene de woning overneemt van de ander. In dit scenario blijven jullie beiden eigenaar van de woning.  Jullie blijven ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele hypotheekschuld. Vaak is dit een keuze vanuit een huidige onderwaarde. De verwachting is dan dat de waarde van de woning binnen een bepaalde periode zal toenemen. Zo verdwijnt dan de onderwaarde. Ook vanuit sympathie kiest men wel eens voor het onverdeeld laten van de woning. Op deze wijze heb je tijd om te zoeken naar een andere (huur)woning. Daar echtscheiding in de sociale sector geen urgentie meer geeft. Veelal beseft men echter niet welke consequenties eraan kunnen kleven.

Stel je kiest voor onverdeeld laten van de woning, hoe gaan jullie dan om met onderstaande aandachtspunten?

– Wie betaalt de vaste en variabele lasten verbonden aan de koopwoning?

– Hoe om te gaan met de fiscale regelgeving omtrent hypotheekrente aftrek?

– Hoe gaan jullie om met de kosten van onderhoud aan de koopwoning?

– Wie zorgt ervoor dat jullie koopwoning er representatief uit blijft zien, en wat indien dit niet gebeurt?

– Wat als jullie koopwoning daalt in waarde en er een onderwaarde ontstaat?

– Indien je er zelf niet woont en je wilt weer een andere woning kopen?, meestal krijg je geen andere hypotheek meer.

– Wat als je ex-partner gaat samenwonen in de koopwoning waar jij nog voor de helft eigenaar van bent?

– etc….

Indien jullie ervoor kiezen de eigen woning (tijdelijk) onverdeeld te laten, is het belangrijk afspraken hierover te maken en deze  in het echtscheidingsconvenant op te nemen. Verstandig is om in ieders geval een einddatum van de onverdeeldheid op te nemen.

0 antwoorden

Plaats een Reactie

Meepraten?
Draag gerust bij!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *